不動産登記申請手続き~所有権移転編~

不動産の所有権移転が発生するイベントは売買、相続、贈与などがあります。
今回は売買、その中でも社長が自身の会社と売買する場合について書いていきます。

取締役の対会社取引について

取締役には忠実義務があり、自身または第三者の利益を優先させて会社の利益を犠牲にするようなことをしてはいけません。(会社法355条)

社長が所有する不動産を自身の会社に売るという行為は、「不当な金額で会社に売却することで利益を得て会社に損害を与える」恐れのある利益相反行為になり、この場合取締役会(または株主総会)の承認が必要となります。

登記申請の必要書類

通常、必要な書類は下記のとおりです。

  • 登記申請書
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 登記原因証明情報
  • 代理権限証明情報
  • 売主の印鑑証明書

取締役⇔会社間取引の場合、合わせて下記の書類が必要になります。

  • 取締役会議事録(または株主総会議事録)
  • 議事録に押印した代表社印の印鑑証明書

登記申請書作成のポイント

1.権利者・義務者

登記申請書には売主・買主とは記載せず、権利者・義務者と記載します。

どっちがどっちなのか混乱しますが、買って不動産所有権の権利を得るのが権利者、売って登記を行う際に登記に協力する義務が発生するのが義務者です。

権利者・義務者ともに押印が必要ですが、義務者(売主)に限り実印でなければならず、権利者(買主)は認印で問題ありません。

2.住所証明情報

登記申請書に添付する書類に権利者(買主)の住所証明情報が必要ですが、法人の場合、12桁の法人等番号を記載すれば添付しなくてもよくなりました。

住所証明情報とは法人の場合登記簿謄本、個人の場合は住民票にあたります。

3.申請人
所有権の移転など権利に関する登記の申請は,原則として登記権利者と登記義務者が共同して行わなければなりません。

なぜ共同でしなければならないか。簡単にいうと不真正な登記の受理を防ぐためです。

登記官には形式的審査権(提出された申請書や添付書類などの内容のみを基準に審査できる権限)しか認められておらず、登記原因となる実体的な権利が現実に発生しているか否かまで調査しません。

このような形で登記の審査が行われると、実体的な権利関係とは異なった不真正な登記がされてしまう可能性が出てきます。

しかし、登記によって利益を受ける人(権利者)だけではなく、不利益を受ける人(義務者)も手続きに関与させることで、不真正な登記の受理を防ぐことができるというわけです。

  • 第三者に登記申請を委任した場合、代理人の住所・氏名又は名称を記載
  • 権利者が義務者の代理人を兼ねている場合、「申請人兼義務者代理人」と記載
  • 義務者が権利者の代理人を兼ねている場合、「申請人兼権利者代理人」と記載

4.課税価格

固定資産税課税証明書等に記載されている評価額の1,000円未満を切り捨てた金額で、土地・建物と別々に記載します。

不動産が複数ある場合、合計してから1,000円未満を切り捨てた額を記載します。

1.登録免許税

登録免許税とは、国へのおこずかいです。(違う)

不動産に留まらず登記をする際に納めなければならない国税です。

何するにしても税金まみれですね。私は収入印紙を買うたびに舌打ちをします。

肝心の計算方法ですが、単純に課税価格×税率です。

土地 課税価格 × 1,000分の15(2021年4月1日以降は1000分の20)
建物 課税価格 × 1,000分の20

軽減税率もありますが、一旦割愛しました。

1,000分の15だと一見大した金額にならないかと錯覚してしまいますが、課税価格は何百万・何千万とするので大した金額になります。

登記という記録に残す作業だけでどんだけ金掛かるんやと慄きます。

収入印紙には10円がないことからも分かりますが、登録免許税は100円未満切り捨てです。

登記原因証明情報作成のポイント

登記原因証明情報とはその名の通り、登記の原因となった事項を記載する書類です。

売買であれば売買契約書を添付書類として提出するのも問題ありませんが、売買契約書は余計な情報が多すぎるのでそのまま提出することあまりないかと思います。

売買契約書に特約事項が付されている場合、登記原因証明情報の「登記の原因となる事実又は法律行為」に追記します。

ここにも権利者・義務者双方の押印が必要です。

代理権限証明情報作成のポイント

代理権限証明情報とは委任状のことです。

第三者に委任する場合、権利者からの委任状、義務者からの委任状の2枚を添付書類として提出します。

権利者からの委任状は認印で問題ありませんが、義務者からの委任状には実印を押印しなければなりません。

書式ダウンロード

所有権移転登記申請書(テンプレート)

登記原因証明情報 (テンプレート)

委任状(テンプレート)

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