社長から法人への不動産の名義変更は大変

社長から法人への不動産の名義変更は大変

24歳で個人で不動産買って以来、個人で住宅ローン組んで不動産を買うのは今年買った物件で3件目。

住宅ローン控除(10年)が終わる手前で自分の法人格に2件は売却してきた。法人格に売却することによって今度は法人は減価償却が可能になる。この流れは結構な税制メリットがある。

ただし、デメリットもある。それは、やりたいことは単なる名義変更なだけなのに、めっちゃ色々手続き大変!ってこと。

不動産名義変更には理由がいる

知ってた?個人の不動産を法人格に売るにあたり理由がいる。オレのモノをオレの会社に売るのに理由がいるってなんやねんと思ってるけど、「登記の原因」っていうのでいるようだ。

1.売買

2.贈与

3.現物出資

社長が会社に売る時の理由はだいたいこの3つ。民法も多少勉強しておかないといけない。

贈与だと贈与税がかかるって何となく理解できるので、俺はいつも「売買」にしてきたが、売買にはざっくり2つの問題がある。

適正価格であるか

売買の問題点は、「その売買額が適正価格であるかどうか?」である。

オレのモノをオレの会社に売るのに金額なんてどうでもいいやん!と言いたいけどなぜかダメで、相場にあってないとイケナイ。

この相場金額は税理士や不動産鑑定士に確認しておいた方が良い。あまりに安いと低廉譲渡(ていれんじょうと)と言って、ステークホルダーに迷惑がかかるケースがある。(株主が複数構成の場合、株主全員に贈与税がかかる

だいたい相場より少し安く売る(相場の8掛けくらい)のがほとんどかなと思う。これをすると法人側は安く不動産を購入できたことになるため、含み資産を持つ会社と判断されその分銀行からの評価が上がる。

会社の評価が上がるから、かなり安い額で会社に売ってる。(相場の6.5掛けくらい)

この辺は社長が会社をどう成長させたいかっていうポリシーによるだろう。

利益相反取引に該当する

社長と社長の会社間の不動産売買は利益相反取引に該当する。

そのため、「利益相反取引の承認決議」が必要になる。これを怠ると利益相反取引行為になってしまう。

とにかく書類が多く、名義変更ごときで色々大変なのである。

でも住宅ローンで10年で完済して、その後、法人に少し売却ってスキームは税制面で個人法人ともにメリットがあるよ。

用語

利益相反取引

低廉譲渡

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